Onnodige renteopslag spaarhypotheek kan huiseigenaar veel geld kosten

Banken moeten bij een renteherziening van een (bank)spaarhypotheek rekening houden met de opgebouwde waarde in de spaarpolis van de klant. Een renteopslag kan hierdoor bij een nieuwe renteperiode worden verlaagd, of zelfs helemaal vervallen. Uit een inventarisatie van Vereniging Eigen Huis blijkt dat slechts de helft van de geldverstrekkers bij een nieuw rentevoorstel rekening houdt met de zekerheid van dit spaardepot. Vele tienduizenden huiseigenaren met een veelvoorkomende combinatie van een spaar- en aflossingsvrije hypotheek betalen hierdoor onnodig tot honderden euro's per jaar aan extra hypotheekrente.

Veel banken houden gedurende de gehele looptijd van een spaarhypotheek vast aan de oorspronkelijke risico inschatting zoals die bestond bij het afsluiten van de hypotheek. In werkelijkheid neemt het risico voor de bank af naarmate de waarde van de spaarpolis toeneemt. Directeur Rob Mulder van Vereniging Eigen Huis: "Het is onbegrijpelijk dat sommige banken vasthouden aan een extra renteopslag bij spaarhypotheken, terwijl de klant vaak al een flinke aflossing heeft opgebouwd en het risico dus overeenkomstig lager is, of zelfs al is gereduceerd tot vrijwel nul. Deze zekerheid negeren is gewoon laksheid en wij roepen hen op om daar onmiddellijk mee te stoppen." De vereniging gaat de betreffende geldverstrekkers hier in een brief op aanspreken.

Uit een rondgang van Vereniging Eigen Huis onder acht grote hypotheekverstrekkers blijkt dat de helft geen rekening houdt met stijgende waarde van de aan de hypotheek verpande spaarpolis. ING, Delta Lloyd, Achmea en Obvion brengen klanten met een spaarhypotheek altijd een renteopslag in rekening die kan oplopen tot 0,5 procent. ABN AMRO, Rabobank, Aegon en Nationale Nederlanden houden wél rekening met de zekerheid van een groeiend spaardepot en verlagen of schrappen daarom een opslag bij renteherziening.

Veel huiseigenaren hebben een gemengde hypotheekvorm die bestaat uit een spaar- en een aflossingsvrij deel. Voor hen loopt het nadeel van een onnodige renteopslag al snel op tot honderden euro's per jaar. Bij een volledige spaarhypotheek is het uiteindelijke effect van een opslag kleiner omdat het nadeel van een hogere hypotheekrente grotendeels wordt gecompenseerd door de hogere spaarrente. Daardoor hoeft de huiseigenaar maandelijks minder premie te betalen.
Het nadelig effect van een renteopslag verschilt per geval en is afhankelijk van de hoogte van het opgebouwde kapitaal, de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van de woning, de indeling in risicoklassen die de geldverstrekker hanteert en de hoogte van de daarbij behorende renteopslagen.

Bij een (bank)spaarhypotheek lost de eigenaar niet geleidelijk af, maar bouwt hij zijn aflossing op in een spaarpolis die aan de hypotheek is verbonden. Op de einddatum wordt hiermee de hypotheek in één keer afgelost.

Het percentage van de (te ontvangen) spaarrente is bij een spaarhypotheek altijd gelijk aan de (te betalen) hypotheekrente. Dit biedt huiseigenaren gedurende de hele looptijd meer zekerheid over hun netto maandlasten. Een stijging van de hypotheekrente heeft tot gevolg dat de maandelijkse premiebetaling daalt. Aan de andere kant heeft een lagere rente tot gevolg dat maandelijks meer premie moet worden betaald om het benodigde eindkapitaal op te bouwen. De rente is fiscaal aftrekbaar, de spaarpremie echter niet.

Een lagere rente is meestal niet voordelig als het grootste deel van de looptijd is verstreken en er al een flinke aflossing is opgebouwd. Huiseigenaren met een spaarhypotheek moet daarom altijd laten doorrekenen of oversluiten naar een lagere rente voor hen gunstig is.