Inkomensnorm hypotheken niet knellender dan voor de crisis

Sinds de financiële crisis zijn de inkomensnormen voor hypotheken strenger geworden. Dit betekent echter niet dat huishoudens hierdoor nu niet meer genoeg kunnen lenen om een woning te kopen die in 2008 nog wel bereikbaar was. Integendeel, door de daling van de rente en (een bescheiden) groei van de inkomens, kan nu meer worden geleend dan voor de crisis, terwijl woningprijzen gemiddeld nog ruim 12 procent lager liggen dan de piek in 2008.

De maximale hypotheeksom die een huishouden kan lenen wordt bepaald door de zogenoemde Nibud-normen. Het Nibud berekent sinds 2000 de maximale hypotheek bij een gegeven inkomen en hypotheekrente. In 2000 waren deze normen alleen van toepassing op hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), maar sinds 2007 worden de Nibud-normen ook gebruikt voor hypotheken zonder NHG. Sinds 2013 zijn de normen verankerd in een Ministeriële Regeling.  

De normen van het Nibud zijn niet de enige normen in de hypotheekmarkt die sinds de crisis zijn aangescherpt. Zo heeft het kabinet de hypotheekrenteaftrek beperkt tot annuïtaire hypotheken, en is er een maximum gesteld aan de omvang van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning. De aanscherping van inkomensnorm van het Nibud is echter wel de enige die de maximum te lenen hypotheeksom beïnvloedt.  

Zo ging het Nibud al van oudsher uit van een volledig annuïtair af te lossen hypotheek, zodat de wijziging in de bepaling van de hypotheekrenteaftrek geen invloed had op de bepaling van de maximale hypotheeksom. Ook het maximeren van de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning heeft geen invloed op de bepaling van de maximale hypotheeksom die een huishouden kan lenen. Voor een duurder huis mag immers meer geleend worden. Hooguit impliceert deze norm dat een huishouden een deel van de aankoopkosten met eigen geld moet betalen. 

Het Nibud bepaalt de maximale ruimte voor woonuitgaven als een restpost. Eerst wordt per bruto-inkomensgroep bepaald wat het minimale niveau is van uitgaven aan andere zaken dan wonen, dat redelijkerwijs langjarig kan worden volgehouden. Het deel van het netto inkomen dat na deze uitgaven overblijft, kan worden besteed aan wonen. De Nibud-normen bewegen hierdoor mee met de lastendruk. Bij een lastenverlichting blijft er meer netto inkomen over, terwijl de uitgaven gelijk blijven, zodat er meer ruimte is voor woonuitgaven. Bij een lastenverzwaring neemt de ruimte voor woonuitgaven via hetzelfde kanaal af.  

De afgelopen jaren zijn de Nibud-normen alleen voor de laagste inkomens strenger geworden door aanpassingen in de berekeningen, met name door de toevoeging van een extra buffer voor onvermijdbare persoonlijke uitgaven. Voor de meeste huishoudens zijn de normen vooral strenger geworden als gevolg van de lastenverzwaringen die het kabinet heeft doorgevoerd om de overheidsbegroting op orde te brengen. Daarnaast zijn de minimale uitgaven aan andere zaken dan wonen gestegen als gevolg van de inflatie, al was deze in de afgelopen jaren meestal laag.