Tekenen van oververhitting op delen van de huizenmarkt

De Nederlandse huizenmarkt kent sinds het dieptepunt in juni 2013 een duidelijk herstel, maar met grote regionale verschillen. Het herstel zet zich in de randstad steviger door dan daarbuiten, en binnen de randstad het snelst in de vier grote steden. Met name in Amsterdam en Utrecht zijn inmiddels weer tekenen van oververhitting zichtbaar. Het is daarbij lastig te duiden of ook sprake is van zeepbelvorming. 

De toegenomen vraag naar een woning in een grote stad lijkt op zijn minst voor een deel voort te komen uit de trend dat daar meer mensen  willen wonen. Inhaalvraag en lage rente dragen ook bij aan het snelle herstel. Gegeven het rigide aanbod in de grote steden, vertaalt deze stijgende vraag zich vrijwel direct in hogere prijzen. Een vergroot aanbod en een beter functionerende vrije huursector zouden helpen. Het CPB doet momenteel onderzoek naar de markt voor middeldure huurwoningen in de vrije sector. DNB doet een nadere studie naar de huizenmarkt met een focus op grote steden.

De betaalbaarheid van woningen is in het algemeen nog relatief goed en er zijn geen aanwijzingen dat het herstel op de woningmarkt gepaard is gegaan met een sterke kredietgroei. Loan to value -ratio’s dalen gestaag en de ruimte onder de loan to income-normen wordt niet ten volle gebruikt. Dit suggereert dat de kwetsbaarheid bij een eventuele terugval in economie of huizenmarkt vooralsnog beperkt is.
Naast deze traditionele indicatoren om de situatie op de markt te kunnen inschatten, ziet het FSC ook een rol voor indicatoren die een signaal geven dat mensen risicovol gedrag vertonen dat niet lijkt te passen bij een grote aankoop. Te denken valt aan het kopen van een huis zonder financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring. Daarnaast worden veel woningen boven de vraagprijs verkocht. Uit deze indicatoren komt een zorgelijker beeld naar voren voor de grote steden. In deze context acht het FSC een nadere analyse nuttig van hoe het biedingsproces plaatsvindt, en wat daarbij de rol van bijvoorbeeld taxateurs en makelaars is.

Het comité vindt het tevens van belang om de situatie in de krimpgebieden beter in kaart te brengen om de consequenties hiervan te kunnen doorgronden.  

Hoewel Nederlandse banken hun rentemarge (verschil tussen uitleen- en inleenrente) de afgelopen jaren op peil konden houden, komt deze marge naar verwachting steeds meer onder druk te staan van de lage rente. Bij een verder dalende marktrente zal het voor banken lastiger worden om deze volledig door te berekenen in hun depositotarieven. Dit bemoeilijkt de opbouw van kapitaalbuffers; dalende winstmarges verminderen tevens de prikkel voor banken om nieuwe kredieten te verstrekken. Aangescherpte prudentiële regelgeving, zoals nu in onderhandeling is in het zogenoemde Bazel 3.5-proces, kan eveneens leiden tot druk op het rendement op eigen vermogen. Als reactie zouden banken kostenbesparingen kunnen doorvoeren, nieuwe inkomstenbronnen aanboren, en/of minder rendabele dienstverlening afstoten. Banken zijn echter ook veiliger geworden en de risicovrije rente is gedaald, waardoor mag worden verwacht dat het door beleggers vereiste rendement op het eigen vermogen afneemt.

Het comité acht het van belang dat de discussie over de lage rente in een brede context wordt gevoerd. De geplande bijeenkomst over dit onderwerp tussen de Tweede Kamer, de president van DNB en de directeur van het CPB in het voorjaar van 2017 past daar goed in.