VEH: erfpacht Amsterdam veel te duur door systeemfouten

Door fouten in de nieuwe Amsterdamse erfpachtplannen zijn de afkoopsommen en canonstijgingen veel te hoog. Van de belofte van B&W dat het nieuwe erfpachtsysteem 'eerlijk en transparant zal zijn en dat waardestijgingen voortaan aan burgers toekomen' is niets terecht gekomen.

De gemeente roomt waardestijging van woningen volledig af. Verschillen tussen buurten zijn onbegrijpelijk en onrechtvaardig. "Dit plan bevat systeemfouten en moet dan ook snel van tafel" zegt Rob Mulder, directeur belangenbehartiging van Vereniging Eigen Huis. "Verbijsterend hoe de gemeente haar erfpachters, die geen kant op kunnen, zulke hoge kosten durft te laten betalen". Onafhankelijk onderzoek door RIGO in opdracht van Vereniging Eigen Huis toont aan dat de sterke gevoelens onder Amsterdammers dat het allemaal veel te duur is, correct zijn.

Huiseigenaren die op de website van de gemeente een berekening maken krijgen een vaak onbetaalbaar hoge afkoopsom gepresenteerd. Mensen die de erfpacht niet kunnen of willen afkopen zien hoe hard hun canon bij een nieuwe erfpachtperiode gaat stijgen. Rob Mulder: "Door een aantal fouten in het nieuwe erfpachtsysteem dreigt wonen voor veel Amsterdammers onbetaalbaar te worden. Dat dit grote onrust veroorzaakt is volkomen begrijpelijk."

De gemeente legt haar erfpachters bovendien een ongepast hoge tijdsdruk op door alleen in 2017 een 'tijdelijke korting' te verlenen als zij nog dit jaar hun erfpacht afkopen. Alleen dan wordt de afkoopsom vastgesteld op grond van de woz-waarde uit 2014. Daarna gaat de gemeente meer actuele, hogere woz-waarden gebruiken. De afkoopsom zal daardoor flink gaan stijgen. Deze werkwijze is echter in strijd met het uitgangspunt in het Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht uit 2014. Daar staat dat grondwaardestijgingen voortaan aan de erfpachter toekomen, en niet aan de gemeente.

Vereniging Eigen Huis heeft geen goed woord over voor deze flitskorting en de hoge tijdsdruk die ingaat tegen alle regels van redelijkheid en zorgvuldigheid. Erfpachters zijn met hun huis en hypotheek aan de gemeente verbonden. Zij moeten zonder druk van een forse prijsverhoging de tijd krijgen om een weloverwogen beslissing te nemen en zich daarbij goed kunnen laten adviseren.

In het erfpachtvoorstel van de gemeente Amsterdam zit een aantal ernstige ontwerpfouten.

Een vijftal springt het meest in het oog.

1. Locatiewaarde wordt twee keer meegeteld
Grondslag voor de hoogte van de afkoopsom en de nieuwe erfpachtcanon is de woz-waarde van een woning. Bij het vaststellen van de hoogte van de afkoopsom speelt de locatie een te grote rol. Eenzelfde woning heeft op een gewilde locatie een veel hogere woz-waarde dan op een minder gewilde plek. De gemeente vermenigvuldigt de woz-waarde met een factor tussen de 15% tot wel 85% om tot de grondwaarde te komen. In deze factor, ook wel Buurt Straat Quote genoemd, zit wederom een locatiewaarde versleuteld. De gemeente berekent de waarde van de locatie dus twee keer mee in de grondwaarde: eenmaal via de woz-waarde, de tweede maal met een buurtfactor.

2. Gemeente pakt investeringen van huiseigenaren af
Een tweede systeemfout is dat alleen een 'standaard opstalwaarde' wordt afgetrokken van de woz-waarde. Deze vaste aftrek houdt geen rekening met de staat en de waarde van de woning. Als de erfpachter kostbare investeringen heeft gedaan in zijn huis door renovatie, funderingsherstel of het huis heeft opgeknapt, stijgt daardoor de waarde. Maar doordat de gemeente rekent met een vaste opstalwaarde, resulteert iedere waardestijging van een woning in een hogere grondwaarde. De gemeente rekent een waardestijging daarmee volledig naar zichzelf toe. De investering van de eigenaar is daarmee winst voor de gemeente. "Alle investeringen die door eigenaren zijn gedaan toerekenen aan de grond grenst aan diefstal", zegt VEH-directeur Rob Mulder.

3. Gemeente pakt grondwaardestijging af
Alleen dit jaar geldt bij de berekening van de afkoopsom de woz-waarde van 2014. Door deze waarde bij afkoop in de jaren daarna te vervangen door een recentere, hogere woz-waarde, blijft de gemeente profiteren van toekomstige waardestijgingen. Dit is in strijd met het uitgangspunt in het Startdocument Eeuwigdurende Erfpacht van 2014. Daar staat dat grondwaardestijgingen voortaan aan de erfpachter toekomen, en niet aan de gemeente.

4. Geen regeling voor recente erfpachtcontracten
Amsterdam gebruikt al sinds 2000 een systeem waarbij niet langer de kostprijs maar de marktwaarde van de grond de hoogte van de erfpacht bepaalt. Daarmee profiteert de gemeente al maximaal van de stijging van de Amsterdamse huizenprijzen. Gevolg is dat erfpachters die sinds het begin van deze eeuw een nieuw erfpachtperiode zijn ingegaan en die voor een periode van bijvoorbeeld 50 jaar hebben afgekocht, al de volledige marktwaarde hebben betaald. Zij moeten hiervoor bij afkoop van hun erfpacht in de nieuwe methodiek fors worden gecompenseerd, maar daarvan is in het huidige voorstel geen enkele sprake.

5. Nadelen gedwongen erfpacht onvoldoende gecompenseerd
Bij afkoop is een compensatie gebruikelijk voor de nadelen van erfpachtgrond ten opzichte van eigen grond, ook al is deze eeuwigdurend afgekocht. De grondeigenaar kan de erfpachter immers beperkingen opleggen in het gebruik. Amsterdam compenseerde deze nadelen in het verleden met een depreciatiefactor van 40%. In 2011 werd deze afslag al verlaagd naar 25% en in de nieuwe plannen blijft daar slechts 10% van over. Dat is veel te laag. Andere erfpachtgemeenten hanteren kortingspercentages die liggen tussen de 25% en 45%.

Noodzakelijke verbeteringen
Vereniging Eigen Huis vindt op basis van het onderzoek van RIGO dat het Amsterdamse College de volgende aanpassingen moet doen in het erfpachtvoorstel:

1. De druk om nog dit jaar over te stappen naar eeuwigdurende afkoop moet verdwijnen. Voor het berekenen van de afkoopsom moet een geïndexeerde woz-waarde worden gebruikt met 2014 als basis. Dat is in lijn is met het uitgangspunt van de gemeente dat de waardeontwikkeling van de grond voortaan toekomt aan de burger en niet langer aan de gemeente.

2. De waarde van de locatie mag niet twee keer worden meegerekend in de berekening van de afkoopsom en de nieuwe erfpachtcanon. De omstreden opslag in de Buurt Straat Quote moet van tafel. Er moet een redelijke grondquote worden gehanteerd die is gerelateerd aan de woz-waarde van 2014. In de voorgestelde methodiek worden de grondwaarden veel te hoog vastgesteld.

3. De waarde van investeringen behoort toe aan de huiseigenaar, niet aan de gemeente.

4. Er moet een regeling voor verrekening komen voor erfpachters die vanaf 2000 al de volledige grondwaarde hebben betaald in de afkoop van hun erfpachtcanon.

5. Een depreciatiefactor van 10% voor de nadelen van een woning op erfpacht is niet redelijk. percentage tussen 25% en 45% is dat wel.