'Stabiele woningmarkt vraagt om beter passend aanbod en handhaving leennormen'

Het Financieel Stabiliteitscomité heeft in zijn vergadering van 31 mei 2018 geconstateerd dat een beter passend woningaanbod de druk op de Nederlandse woningmarkt kan verminderen. De huizenprijsstijgingen worden vooralsnog niet gedreven door excessieve kredietverlening. Het is daarbij van belang om leennormen prudent te blijven hanteren en risicovol gedrag op de woningmarkt zorgvuldig te monitoren. Het comité waarschuwt verder dat een abrupte, ongecontroleerde brexit in maart 2019 nog steeds niet is uitgesloten.

De huizenprijsstijging is verder aangetrokken en heeft zich uitgebreid van de grote steden naar de omringende regio’s. Dit is vooral het gevolg van een beprijzing van schaarste. De druk op de woningmarkt kan worden verminderd door het woningaanbod te vergroten en beter te laten aansluiten op de vraag. Het comité verwelkomt dan ook de plannen van het kabinet en andere betrokken partijen om het aantal nieuwe woningen de komende jaren aanzienlijk te verhogen. Het comité benadrukt daarbij het belang van een goede coördinatie.

De hypothecaire kredietgroei is vooralsnog gering, mede als gevolg van vrijwillige aflossingen en de prudente toepassing van de leennormen. Dit vergroot de schokbestendigheid van huiseigenaren en voorkomt dat excessieve kredietverlening huizenprijzen verder opjaagt. Het comité wijst erop dat een strikte handhaving van de leennormen de stabiliteit van de woningmarkt ten goede komt.
In de huidige sterk aantrekkende markt kunnen nieuwe risico’s ontstaan. Naarmate de prijsstijgingen langer aanhouden, neemt de kans op een neerwaartse correctie toe. Ook bestaat het risico dat huizenkopers zich risicovoller gaan gedragen, en speculeren op toekomstige verdere prijsstijgingen. Sommige biedingspraktijken kunnen dit gedrag in de hand werken. Het comité wil daarom beter zicht krijgen op de biedingspraktijken en de rol van makelaars daarbij.

De Europese repomarkt kent op kwartaal- en vooral jaareinden een sterk verminderde liquiditeit, doordat banken rond de rapportagedata voor de leverage ratio hun repotransacties beperken. Dit bemoeilijkt het liquiditeitsmanagement van (institutionele) beleggers, zoals pensioenfondsen. De AFM en DNB zullen nader onderzoeken of dit liquiditeitsvraagstuk in tijden van stress een systeemrisico kan vormen. Het comité is voorstander van een andere wijze van rapporteren om ‘window dressing’ door Europese banken tegen te gaan, mits de administratieve lasten te overzien zijn. Frequentere rapportages, zoals in de VS en het VK, kunnen daarbij de stabiliteit van de repomarkt bevorderen.

De belangrijkste risico’s voor de financiële stabiliteit zijn het gevolg van onzekerheid over externe ontwikkelingen. Zo kunnen een dreigende handelsoorlog of een plotselinge verandering in politieke omstandigheden, zoals zich onlangs in Italië voordeed, leiden tot een omslag in de risicoperceptie op financiële markten. Een plotselinge stijging van risicopremies kan huishoudens, bedrijven en overheden met hoge schulden in de problemen brengen. Ten aanzien van de onderhandelingen over de brexit is het nog steeds een reële mogelijkheid dat het VK en de EU niet tijdig een akkoord bereiken, en het VK per 29 maart 2019 terugvalt tot de status van ‘derde land’. Financiële instellingen moeten zich dan ook blijven voorbereiden op het scenario van een abrupte, ongecontroleerde brexit.