Amsterdamse woningbelegging nog steeds relatief aantrekkelijk

Het verwachte directe rendement op een doorsnee Amsterdamse beleggingswoning is tussen het laatste kwartaal van 2019 en het laatste kwartaal van 2020 met 40 basispunten gedaald. Dit blijkt uit een analyse van het ING Economisch Bureau.

Oorzaken zijn de lagere huuropbrengsten en hogere woningprijzen. De rendementsdaling is vergelijkbaar met de daling van de rente op Europese 10-jaars staatsobligaties in dezelfde periode, maar flink kleiner dan de daling van het verwachte winstrendement op aandelen (-170 basispunten).

De invoering van de hogere overdrachtsbelasting voor woningbeleggers heeft het directe rendement op een Amsterdamse woning op 1 januari 2021 verder verlaagd (-40 basispunten). Woningbeleggers zullen de prijs die zij willen bieden voor een Amsterdamse koopwoning daarom naar verwachting naar beneden toe bijstellen. Dit zorgt voor neerwaartse druk op de Amsterdamse woningprijzen.
 
Sinds de tweede helft van 2019 dalen de huren in de Amsterdamse vrije huursector. Na het hoogtepunt in het derde kwartaal van 2019, is de gemiddelde huur vijf kwartalen op rij gedaald. In het vierde kwartaal van 2020 lag de huur gemiddeld op 22,2 euro, ofwel 6,1 procent lager dan het vierde kwartaal van 2019. Tussen 2014 en 2019 waren de huren in de Amsterdamse vrije sector met bijna 26 procent flink gestegen. Deze flinke toename heeft de vraag naar deze huurwoningen afgeremd en zorgt zo voor neerwaartse druk op de huren. Ook de coronacrisis heeft invloed gehad op de daling van de huren.

Het directe rendement op een gemiddelde Amsterdamse woning daalde van 3,9 procent in het vierde kwartaal van 2019 naar 3,5 procent in het vierde kwartaal van 20202. Het effect van de huurprijsdaling gedurende 2020 op het rendement is met 60 basispunten het grootst. Naast de daling van de huren heeft de stijging van de woningprijzen het rendement in 2020 verlaagd. De verdere daling van de rentes heeft in 2020 juist een positief effect gehad op het rendement.