Onderzoek VEH: huiseigenaren financieren de renteaftrek straks zelf

Onderzoek van Vereniging Eigen Huis laat een nieuw inzicht zien rond de fiscale behandeling van de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek in het bijzonder. Namelijk dat de huiseigenaren op termijn de aftrek zelf financieren en dat het huidige stelsel daarmee voor de overheid geen subsidiestelsel blijft.

De doorrekening laat zien dat het huidige stelsel de overheid jaarlijks steeds minder kost als gevolg van de beperkende maatregelen die al zijn ingezet. Over ongeveer twintig jaar gaat het huidige systeem de overheid zelfs geld opleveren.

De netto rekening van de hypotheekrenteaftrek, het saldo van de renteaftrek en het eigenwoningforfait, bedroeg in 2010 zo’n 10 miljard per jaar. Door de afbouw van de renteaftrek en door de lage hypotheekrente is dit bedrag inmiddels teruggelopen tot ongeveer 6 miljard en neemt jaarlijks verder af.

Vanaf 2031 vervalt voor steeds meer huiseigenaren de renteaftrek, die gemaximeerd is op 30 jaar. Volgens berekeningen van SEO kost het huidige stelsel de overheid vanaf 2042 geen geld meer. Daarna wordt het saldo zelfs positief. Dat komt doordat de totale opbrengst van het eigenwoningforfait (de belasting op het bezit van een woning) oploopt, terwijl het bedrag dat de overheid kwijt is aan hypotheekrenteaftrek juist steeds verder afneemt.

Het huidige stelsel wordt daarmee steeds evenwichtiger en is bovendien solidair binnen verschillende generaties van woningeigenaren. Het resultaat is dat oudere huiseigenaren die in het verleden renteaftrek hebben genoten, via het eigenwoningforfait de renteaftrek voor de jongere generatie gaan betalen. En juist voor starters is de hypotheekrenteaftrek een belangrijk vangnet bij renteverhoging. Starters zijn vaak kwetsbaar voor hogere maandlasten door een relatief laag inkomen en een klein eigen vermogen. De renteaftrek biedt hen bescherming omdat hogere rentelasten voor een deel worden gecompenseerd met een hogere belastingteruggaaf.

Volgens Vereniging Eigen Huis wordt de discussie over de hoge huizenprijzen nu te veel bepaald door de overtuiging dat de hypotheekrenteaftrek daarvan de voornaamste oorzaak is. Het fiscale voordeel zou voor kopers een sterk prijsopdrijvend effect hebben. De vereniging betwist dat. De hypotheekrenteaftrek speelt door de extreem lage rente en de versnelde afbouw van de aftrek juist een steeds kleinere rol in de mix van factoren die de huizenprijzen opdrijft. Naast het woningtekort, heeft vooral het lage renteniveau hierop een sterke invloed. De kunstmatig lage rente, die mede het gevolg is van het rentebeleid van de ECB, vergroot de leencapaciteit van kopers en heeft een sterk aanzuigende werking op beleggers voor wie met woningen een aantrekkelijk rendement valt te behalen. De problemen van het woningtekort en hoge huizenprijzen worden niet opgelost met nieuwe fiscale maatregelen, wel met het bouwen van veel meer huizen.