Uit onderzoek van hypotheekadviseur Frits blijkt dat twee hypotheekverstrekkers, Centraal Beheer Achmea en Obvion Hypotheken, met enige regelmaat een nieuwe variant van hun hypotheekproduct introduceren. De nieuwe hypotheekproducten krijgen een andere naam (‘label’) en hebben ten opzichte van hun voorganger betere voorwaarden én een lagere rente.
Kort na de introductie van een nieuwe hypotheek, wordt de voorganger uit de markt gehaald. Het oude label is dan niet meer beschikbaar voor nieuwe klanten. Bestaande klanten houden echter de voorwaarden en rentes van het oude label en mogen niet zomaar overstappen naar het nieuwe product van dezelfde aanbieder.
Uit het onderzoek van Frits blijkt dat de zogenaamde labelstapelaars een ander rentebeleid hanteren voor de inactieve en actieve hypotheeklabels. Ondanks somberder voorwaarden, wordt op de oudere labels doorgaans een hogere rente gerekend. Rentedalingen worden in het inactieve label minder frequent en minder fors verwerkt, terwijl een rentestijging juist snel en fors wordt verwerkt.
Hypotheekverstrekkers verdienen op die manier ongemerkt miljoenen euro’s aan deze handelswijze. Die verdiensten komen op gang wanneer voor klanten met oudere labels een nieuwe rente wordt vastgesteld. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het aflopen van een rentevaste periode, wanneer de klant zijn hypotheek wil verhogen of wanneer de klant verhuist en zijn huidige hypotheek (en hypotheekrente) wil meenemen en ook een aanvullend deel wil financieren. Omdat klanten alleen een voorstel krijgen binnen de voorwaarden van het oude label, valt bovendien niet op dat er bij dezelfde aanbieder een voordeliger rentetarief beschikbaar is.
De schade die consumenten door deze handelswijze lijden loopt al snel op tot duizenden euro’s over de looptijd van de hypotheek. In het onderzoek van Frits zijn renteverschillen tot 0,6% gevonden tussen inactieve en actieve labels van dezelfde aanbieder. Dit verschil werd gevonden tussen de “Thuis Hypotheek” en de “Leef Hypotheek” van Centraal Beheer Achmea, in de risicoklasse vanaf 95% met een rentevaste periode van 3 jaar. Voor een verhoging van 60.000 euro op een bestaande hypotheek, gaat dit om ruim 5.500 euro extra rentelasten. Bij aflopende rentevastperiodes, zeker bij aflossingsvrije hypotheken, gaat dit al snel om tienduizenden euro’s.
Eensporig rentebeleid
Sinds 1 januari 2013 geldt het éénsporig rentebeleid. Dit betekent dat banken voor nieuwe en bestaande klanten - bij een gelijk risicoprofiel - dezelfde rentetarieven moeten hanteren. In het verleden werden generieke kortingen verstrekt aan nieuwe klanten, waar bestaande klanten met hetzelfde risicoprofiel niet voor in aanmerking konden komen. Klanten werden dan gelokt met een mooie rente, maar bleken op de lange termijn duurder uit.
Het is voor hypotheekverstrekkers wel mogelijk om meerdere hypotheekproducten naast elkaar aan te bieden. Er dient dan wel een duidelijk verschil te zijn tussen de verschillende labels, zoals een langere offertegeldigheid of een hogere toegestane boetevrije aflossing. Doorgaans vertalen die aantrekkelijke voorwaarden zich in een (iets) hogere rente in vergelijking tot de andere hypotheek van dezelfde aanbieder.
De AFM is kritisch op deze labelstapelaars, blijkt uit navraag van Frits en het televisieprogramma Radar. 'Als het gevolg van een nieuw product is dat bestaande klanten vast komen te zitten in een oud product met ongunstigere voorwaarden en hogere rentetarieven, acht de AFM dat onwenselijk en mogelijk in strijd met geldende regelgeving.'
Frits heeft een modelbrief opgesteld die benadeelde klanten kunnen gebruiken om contact op te nemen met Centraal Beheer of Obvion.
Geen opmerkingen:
Een reactie posten
Opmerking: Alleen leden van deze blog kunnen een reactie posten.