Huizenprijzen stijgen door, maar de prijsstijging mindert vaart

De prijzen van bestaande koopwoningen lagen in oktober 11,5 procent hoger dan in dezelfde maand een jaar eerder. Het groeitempo neemt sinds juli wel geleidelijk af en deze lijn zet door in de komende jaren. Over heel 2024 stijgen de huizenprijzen naar verwachting met 8,8 procent, gevolgd door een plus van 9,2 procent in 2025 en een stijging van 6,0 procent in 2026.

De betaalbaarheid van koophuizen daalt doordat de huizenprijzen sneller stijgen dan de lonen en de leenruimte. Dat schrijven economen van RaboResearch in hun vandaag verschenen Kwartaalbericht Woningmarkt.

Terwijl het woningaanbod achterblijft, groeit de vraag naar koophuizen nog altijd, vertelt woningmarkteconoom Stefan Groot. 'Dat komt door de bevolkingsgroei en doordat de lonen flink zijn gestegen. Bovendien telt een studieschuld minder zwaar mee bij een hypotheekaanvraag, zijn de hypotheekrentes wat gedaald en kunnen alleenstaanden met een voldoende hoog inkomen volgens de leennormen 16.000 euro extra lenen. Potentiële huizenkopers kunnen daardoor meer bieden voor een woning.'

Op dit moment stijgen de huizenprijzen sneller dan de loonontwikkeling en de toename van de leenruimte, gaat de econoom verder. Onder de streep verslechtert de betaalbaarheid van koopwoningen daardoor. En dat zorgt ervoor dat vraag en aanbod langzaamaan meer in evenwicht komen met als gevolg dat de prijsgroei afneemt.

Als gevolg van beleid dat woningmarktbeleggers ontmoedigt, hebben particuliere en institutionele verhuurders in de eerste drie kwartalen van 2024 15.000 huurwoningen verkocht aan bewoners, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster.

Een groep die waarschijnlijk profiteert van deze zogenoemde ‘uitpondgolf’ zijn huizenkopers jonger dan 35 jaar. Onder deze groep steeg het aantal transacties; zij kochten vooral meer appartementen. Ondanks de grote zorgen over de positie van jongvolwassenen op de koopwoningmarkt is nog altijd meer dan de helft van alle huizenkopers een 35-minner. Sommige van hen krijgen wellicht financiële hulp van hun ouders. Anderen hebben op nog jongere leeftijd al een woning gekocht, waardoor ze nu profiteren van overwaarde.

De groei van de huizenprijzen verschilt sterk per regio. 'In Zeeuws-Vlaanderen voorzien we voor 2024 een prijsgroei van 4%, terwijl we voor Delfzijl en omstreken en Utrecht uitgaan van 12%. Volgend jaar stijgen huizen aan de randen van het land én in Flevoland waarschijnlijk het hardst in prijs. Een verklaring hiervoor is dat regio’s met goedkopere woningen winnen aan aantrekkingskracht nu de betaalbaarheid onder druk staat.'

Voor het lopende jaar voorziet RaboResearch 204.000 woningverkopen, 22.000 meer dan in 2023. In 2025 wisselen naar verwachting 198.000 woningen van eigenaar, gevolgd door 192.000 in 2026.